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競売物件検討 H27.5

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伊勢崎市境の物件。

基準が181万円です。

平成5年ですので、20年超えですが。

4LDKで駅から徒歩20分以内。

悪くないですよね。

画像から察するに、ユニットバス、給湯器入替え、壁紙、シーリングライト交換、外構工事、残材処分。

ざっと200~300万程度の改装費でしょうか。

貸し家として月6万として年72万

高くても300万、できるなら200万くらいの入札でしょうか。

今はお金を動かせないので買いませんし、物件を見にいって下調べするとまたいろいろ変わるかもしれませんが。

動かせるお金があれば一応下調べをして入札くらいはするかもしれません。

今ある情報の中では、アリかもしれません。


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競売閲覧開始 H27.5

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競売の閲覧が開始になっていました。

最近は、サラリーマンと太陽光がいろいろで不動産の方にチカラが入っていません。

正直サラリーマンをしているとものすごく制約が多すぎて、出来ることがかなり限られ、そのために他の人に頼んだりしなければならないので、かなり費用も掛ってしまいます。

不労所得とはいえ、サラリーマンの3倍以上の収入になってきました。(太陽光も入れてですが)
(ローン引くと倍くらいですが)

さっさとサラリーマンを辞めてしまいたいですが、サラリーマンの属性で借りられているようなものなので、来年の太陽光での借入予定があるので、それが終わらないと辞めれません。

かといって、それが終わってしまうとあまりする事もなくなるので、サラリーマンを続けていてもいいような気もします。


ところで、競売ですが、物件少ないですね。

ゆっくり見て見て気になる物件があれば、取り上げたいと思います。



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アパート乱立が与える影響

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新築アパートの建設ラッシュが止まりません。

近所でもここ3年で知る限り50部屋以上ができました。

そして既存は、空室がかなり目立つようになりました。

もともと需要過多な地域でしたが、あっという間に供給過多です。

借り上げ保証とかいって地主にローン組ませてどんどん建てさせているようですが、

この保障制度もずいぶん怪しいようで、会社がわの意向で解除も可能な契約のようです。

それはともかく、今辛いのは築10年以上たったアパートのオーナーです。

まだローンが終わっていないオーナーも多いでしょう。

すると、競売に流れるものが出てきやすくなるかも知れません。

比較的安めに競売で入手できても、そのアパートの周囲を取り囲む環境は結構大変な状況になっているはずです。

ある意味不動産再編の時期かもしれません。

この中、生き残るのはどうすればいいのでしょうか。

やっぱり様子見するしかないでしょうか。

難しいところです。

私の現在のスタンス、今の考え方としては、底値の土地付戸建ての格安物件のセルフリフォームして貸出し。

そして好機を逃さずいつでも転売。と言ったところでしょうか。

現在、アパートに手を出す気が起きないというのが本音です。



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取り壊し、手続、 建物滅失登記

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去年の12月に競売で落札した一戸建てには、古い平屋の小屋(木造瓦葺き、トタン葺きが一つずつありました。

合わせて30㎡ほどでした。

インターネットのサイトで取り壊し見積もりを取ってみたところ、最安値で45万でした。

知り合いの社長に知り合いの解体屋を紹介してもらい、40万税別とのことなのでそちらにお願いし壊してもらいました。

3日ほどで更地になり、今は、入居者さんの家庭菜園となっています。

建物を壊したら滅失登記をしなければ、固定資産税がいつまでもかかります。

ちなみに年間900円くらいでした。

滅失登記を自分でしてみたいとおもいます。

書式は、↓からダウンロードできます。

解体業者さんの証明印が必要なようです。

手数料は、特に掛からないようですね。

ちなみに1ヶ月以内に登記しないと処分があるようです。
(実際に稼働しているかは不明ですが。)

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空き家対策法の準備

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空き屋対策法が気になってあちこちで意見を聞いてみました。

一番多いのは、急激に影響はないが徐々に来るだろう。と言う意見でした。

特に影響を受けるのは、不便な場所、好まれない場所の中古物件とのこと。

郊外の住宅地なんか現在でも値崩れしまくっていますが、さらに???

私が一軒所有している渋川の県が開発した団地は、ぱっと見で10%程度は空き屋です。

それが売りに出てくると、さらに売り急ぎ出すと価格は落ちるでしょうね。

私も、この物件について売却を真剣に考えたいと思います。

2年前700万で購入し、いろいろな諸費用がかかり800万程度の費用になっています。

来年あたり現在の借り主さん(購入希望あり)と交渉しようかと悩み中です。

短期譲渡所得となり、利益はほとんど出ませんが、

来年太陽光発電で1億ほど資金が必要になるので、そのたしにしようかとも考えます。

賃貸状態は、順調ですが出口的には不良債権になり得る可能性が大きいのが問題です。

やはりこれから買うなら、駅近かつ人気エリアですね。

空き家対策法の影響が気になりますが。。。


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