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空き家対策法で不動産は下落する?

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不動産投資にとても気になるポイントですね。

空き家対策法

どのような影響を与えるのでしょう。

以下転載----------------

日刊ゲンダイ記事より
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/157246/1

やっぱりヤバイのか。不動産の暴落を懸念する声が強まっている。最新号の「週刊現代」は、〈まもなく 不動産大暴落へ〉という特集を組んでいる。

 住宅ローン金利が過去最低を更新し、マイホームを手に入れるには絶好のチャンスにも見えるが、近いうちに値崩れを起こす恐れがあるらしい。

 最大の要因は“供給過剰”だ。今後、大量の不動産がどっと市場に出てくるという。首都圏の不動産業者がこう言う。

「今年2月末から“空き家対策特別措置法”が施行される。これまで“空き家”の固定資産税は、更地の6分の1と低く抑えられていましたが、5月以降は負担が6倍にハネ上がる。増税をきっかけに誰も住んでいない空き家を“売却”したり“賃貸”に回す所有者が続出するとみられているのです」

 驚くのは、空き家の数だ。総務省の調べでは、全国の空き家は820万軒を突破。7軒に1軒は誰も住んでいない。東京でも、空き家率は10・9%に達し、軒数にすると81万7200軒と、世田谷区と大田区にあるすべての住宅を足した数より多いのだ。半分が売りに出されただけでも、供給過多になるのは間違いない。

■買うなら駅から5分以内の物件を

 しかも、「2019年問題」が控えている。

「日本の世帯数は、2019年の5307万をピークに下がり続け、2035年には4956万世帯まで減少すると見込まれています。すでに人口は減少に転じていますが、とうとう世帯数まで減り始める。相当な空き家が出てくるでしょう」(経済ジャーナリスト・荻原博子氏)

 マイホームを考えている人は、2019年まで待った方がよさそうだが、それでも今買いたい人は、どんな物件を選べばいいのか。

「駅から5分以内の物件を選ぶべきでしょう。物件の購入を考えている人は、まずヤフーなどで検索するケースが多い。その時“駅から徒歩10分以内”という項目をチェックする人が圧倒的です。つまり、11分以上だと買い手の目に入らない。当然、価格も下がる。2019年以降は、物件が増え、多くの人が“5分以内”という項目をチェックして検索するようになるはずです」(住宅ジャーナリスト・榊淳司氏)


-----------------------以上


とりあえず、今年の投資は様子見が正しいのでしょうか。

そして下落してきたチャンスをしっかり掴むことが大切でしょうか。。。


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一戸建てからのクレーム

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一戸建て物件からクレームが入りました。

その内容とは。

「隣の土地の小屋が潰れそう。子供達に危険が及ぶ可能性も。」とのこと。

これは、ちょっと放っておけません。

ちなみにこの物件、競売物件で隣の敷地は旧持ち主の物です。

もちろんその小屋も旧持ち主のもの。

邪魔ならつぶしていいよとは言われていたものの、費用を考えると。。。

現在、太陽光がらみで忙しいのですが、GWあたりを見計らって自分で潰しに行こうかなと思います。

さーて、何日仕事になってしまうのか。。。

安心して住んで頂くためにガンバリます[exclamation×2]


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不動産を利用した商売

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店舗物件が気になり始めました。

でも、その店舗で何をすればいいのか。。

そこが難しいですね。

既存の不労所得では、自販機、コインランドリー、ロッカーなどがありますが、

これからでもできる不労所得を考えたいのですが、なかなかアイディアは浮かびません。

駅近いと言うだけの条件。

駐車場はなくて、狭め。

人通りは、今はまばらで。。。

固定資産税も高め。


そんなところで成立する不労所得。

ちょっと考えて行きたいと思います。

なにかいいアイディアありませんか?


目標利回りは、表面でなくて実利回りで10%目標です。


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競売:前橋店舗

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競売:気になった物件シリーズ

前橋の店舗について

平成26年(ケ)第158号

昭和46年築

中央前橋駅徒歩3分(210m)

土地73.35㎡

周辺地価約10万/㎡

10年後700万で売れたとして。

出口を更地で考え、取り壊しに300万見ておきます。

10年後の手のこりは、400万

と言うことは、800万で入札すると、10年で1200万稼いで表面10%ですね。

年120万稼ぐためには、15万/月で貸せるか?

難しそうですね。

15万の家賃を払える業種。

駐車場無しで。

なにがあるでしょう。



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固定資産税②

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続々と固定資産税が来ます。

今回は、渋川市。

一軒家の土地と建物についてです。

太陽光発電用地の固定資産税が一緒に来なかったので???です。

と思い調べましたが、1/1時点の所有者が払うようですね。

https://www.tabisland.ne.jp/explain/koteisis2/kot2_110.htm

まだまだ勉強不足ですね。

そう言えば、取引時に税の案分を別途請求受けたような気もします。


税金が多くてここまで出費が続くとなんか心がしょげてきます。

そして心配になってきます。

いつか払えない日が来るのでは?と。

そして競売に。。。なんて。

小心者です。。。

あ、明日から前橋地方裁判所競売閲覧開始です。

今回は、資金の都合上いいものが出てても入札できませんが、チェックはします[exclamation]


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固定資産税

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固定資産税がきました。

一つ目は、前橋市。

マンションの宅地:3900円
マンション     :70500円

去年取得した太陽光用地山林4932㎡ 無料?円

ん?
通知書の額に含まれていません。

明細には出ているのに。

合計1000円程度ですが。。。

4月は出費が続きますね。

あと2つの市から来る予定です。

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安中市アパートを検討してみる

アパート.gif

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安中市売りアパート★満室賃貸中★利回り14.47%

http://www.kenbiya.com/realestate/654309oxc

築19年
賃貸店舗が3つ
賃貸2Kが3つ
駐車場6つ

満室想定246万と出ています。

2Kの部屋を4.5万/月×12×3=162万
店舗を7万円/月×12×3=252万

んー
金額が合いません。
(店舗の一つが空きのようです。)

まあ、想定通りとして約250万円


出口を10年後更地で路線価24000円ですので、15000円と想定して226㎡=339万円

更地にすると手のこりは、0円以下ですね。

でも、駅前なので駐車場としての使用可能性はありますね。

とりあえず、出口を0円とみようと思います。

すると、6年あれば元が取れますね。

10年で表面10%取るためには、280万円/年の賃料に改定するか、1200万円くらいでお願いするかですね。


これは、アリかと。

現入居者の状況を調べねばですが。

店舗の一つは、ナイトクラブのようですし。




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前橋戸建 オーナーチェンジ物件検討 20150408

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駅徒歩1●分

オーナーチェンジ

年間総低家賃6●万円

築40年弱

650万円

敷地100㎡程度

地価は48700円/㎡と地価マップでは出ていますので地価4,870,000円となります。



築40年弱とまず対象外ですが、検討してみました。

マイナスポイント
 ・築38年
 ・駐車場がない。

プラスポイント
 ・駅15分以内
 ・オーナーチェンジのため内装費等不要

10年で借り主さんが出て行ったとして、建物価値はゼロ。

更地にする費用200万、400万で土地売却出来て手のこり200万。

月5万円に家賃改定をしたとして、100%埋まって年60万=10年600万

単純(適当)に言うと10年で650万が800万(土地売却200万+10年家賃600万)に増える。

年2%程度の利回りですね。

これは、リスクを考えると賃貸には向かないですね。

指し値するとすれば、表面10%とれる400万くらいですね。


もう少し、情報収集してみます。

買うか買わないかは。。。

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群馬で競売(戸建て編)

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去年の競売で戸建てを一軒落札しました。

それまでに1軒見送り、1軒入札しましたが、100万くらいの差で負け。

そして去年の末にようやく落札しました。

築12年、駅から2km程度の物件です。

この物件は、もう賃貸希望の方がいてそのニーズに合わせた物件(最終的には買取の約束も)ですので、立地的にはイマイチです。

住宅ローンが払えなくなった家族が居住されておりました。

落札後、数回伺いましたが、非常に順調に話は進み、2ヶ月程度で明け渡しを受けることができました。

その間に、(今もですが)居住者さんが困らないように私が動けることは、なるべく動いてあげて相談にも乗ってあげたつもりでいます。

ちなみに、引越し代などは出していません。

ただ、隣接の土地を20万円(10坪程度、坪単価10,000円しないような土地ですが)で買い取らせてもらいました。

その後、残置物の整理、隣接してあった小屋の解体、整地などに50万くらい費やしました。

室内の清掃は、全部自分で行ない、和室のフローリング化、壁紙クロスの張替え、便器交換、ボイラー交換なども行ないました。

ちなみに壁紙クロスは、↓こちらで調達しました。



費用的には、落札金以外に100万程かかりました。

ぐんまちゃん.jpg

群馬の戸建てですが、結構高い金額水準だと思います。

競売で落札してリフォームして売られている業者さんがいるのですが、

こんな金額で売れるのかーって額で売っています。

ちなみに駅から離れた新築分譲なんかは1300万くらいからありますが、

築30年以上で駅から離れていても1000万くらいから販売しています。

少しは広いですが、やはり古いです。

私なら少し狭くても新築を選ぶと思いますが。

たまに任意売却の物件とかの情報を頂きますが、やはり高いです。

私の「高い」の基準は、家賃収入からみた利回りです。

中古一戸建ての平均的な家賃は、いいところ6万円周辺です。

年72万の家賃収入。そして諸費用、税金を10%程度控除すると多くても65万程度。

出口で10年後売却で400万で売れたとしても、5%程度の利益を出すためには、仕入れを700万以下にしなければいけません。

5%の利回りでは、あまり投資価値がないですね。

融資を受けてまでするとやる価値は、全くないと思われます。

ですので条件は、駅から15分以内、駐車場2台、築20年以内700~800万(それも自己資金範囲)が限界となります。

先日、渋川市で任意売却で頂いた情報は、金額が1200~1300万ということで条件が全く合わず、見送りになりました。

この条件で見つけられるのは、競売くらいしかありません。

ちなみに群馬(前橋地裁)の競売は、来週の3/15から閲覧開始です。


ただ、競売は何度も通い話をする必要がありますので、本拠地から遠い物件は体力的にキツイですね。



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群馬で競売(リゾマン編)

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群馬の競売についての自分の見方です。

アルカディア.jpg

ちなみに自分は、まだ競売経験2回、内一回落札したのみです。

最初に入札したのは、草津温泉のマンション。
http://www.tokyu-resort.co.jp/detail/p/00381

20年落ちの8Fの50㎡程度のお部屋。

当時、サラリーマンの年収もよかったので週末の隠れ家として使用し、飽きたら賃貸に出そうなどと考えていました。

まだまだ不動産についての考えも浅く、やすい[exclamation×2]という驚きと勢いで入札してきました。

入札額は確か150万程度。+40万くらいで入札された方に落札され、獲得にはなりませんでした。

が、今はそれでよかったと思っています。

固定資産税、管理費考えると毎月1回泊まりに行けちゃいますし。

毎週末行っているヒマなんかないですし。

ほんとに必要であれば、賃貸で管理費+2万程度で物件があります。

話は、ちょっとそれますが、リゾートマンション激安です。

管理費は、普通より高いですが、温泉やプール、サウナなどがついて100万円程度からあります。

引退後、そういう所に住もうかとも考えていますが、買う必要はないのかな?とも考えています。

賃貸の方が自由に移れますから。

話を戻しますと、群馬県の競売マンション物件の半分の半分くらいは、リゾマン物件です。

きっと週末リゾートなどを夢見て購入したけど、管理費が払えなくて、ローンが払えなくて競売が多いのでしょうか。

まず、間違えなく管理費滞納があります。

それも結構な額で。100万超えはざらです。

残置物は、少なめですが、所有者が遠い場所にいて訪問、面会が困難になることも考えられます。

その手間を考えると普通の不動産屋さんで見つけて指し値をがっつり入れて買う方がお得かも知れません。

私の印象としては、リゾマンは値がつかないのが現状と思っています。

リゾート専門不動産屋さん
http://www.himawari.com/

そんなわけで競売リゾート不動産は、ちょっとペイしない気がします。。。

(あくまで私的な意見です)

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