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退去

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不動産所有わずか3軒のうち、区分マンションが退去になりました。

非常にきれいに使ってくれていたようで、壁紙変えるくらいで良さそうなのですが、

この区分マンション、空室が目立ってきています。

築27年、オートロック無しです・・・

運良く客付け出来たとしても、年間の利益は30万程度になってしまいそう・・・

そこで売却も選択肢になりましたが、

購入時の金額マイナス150万くらいになってしまいそうです。

投資額はほぼ回収出来ていますので、手放すのも良いかも。

それともう一つの選択肢。

大規模リフォームして自分で住むのもありか。

悩んでいます。

ただ、管理費が高いんですよね、この区分マンション。

月2.4万円。+駐車場5000円。

固定費だけで30,000円/月、出て行きます。

駐車場付きの築15年くらいの管理費安めのマンションに切替えるか、

それともやはり戸建てを狙うか・・・

選択肢が多すぎて、難しい・・・・

もう少し悩みます。。。



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所有物件めぐり

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先日時間が少しできたので、戸建ての所有物件を見てきました。

外観だけですが、外壁の塗装が痛んでいる箇所があったり、ちょっと見ないうちに古くなった気がしました。

戸建てなので、お庭の管理などは、住んでくれている人がしてくれていますので、

両物件とも結構きれいでしたが、建物の傷みは徐々に出てきますね。

大きな修繕なんか来ないといいですが。。。

そして高齢の入居者さん、長生きしてくれるといいのですが。。。。


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売却作戦失敗

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戸建て売却を予定していたのですが、

借主さんの気が変わってしまい失敗に終わってしまいました。

売却したお金で太陽光発電に資金を振ろうと思っていたのですが。

あと1年くらいは様子をみて、その後も借り主さんの気が変わらなければ、

一般市場に出してみようかと思います。

法人借り上げの契約を引き継いで利回り10%程度になる額での売却できればいいなと思っています。

まあ、今年中に売れないのであれば、その後は特に売り急ぐ必要もないのですが。


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駅から徒歩7分 300万

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駅から徒歩7分という物件を内見してきました。

友人のお供で。

行ってみると、外見はそこそこですが、雨漏りの跡、天井が少し落ちかけとお値段相応の中身でした。

さらに、トドメが接道がなんと4m以下で再建築不可!

7分という立地は良いのですが、残念。

最近、激安戸建てが出始めています。

空き家対策が効いてきているのでしょうか。


空き屋対策が進むと、市場にボロ戸建てがどんどん出てくるかもしれません。

結果、市場価格が落ちて来るような気がします。

空洞化した地方の町の中心部では、そのような現象が起きてくるのではないでしょうか。。。



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一戸建てを一つ売却しようと考えています。

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賃貸柱の一戸建てですが、以前から借り主さんから売却の希望を伺っていたのですが、

そろそろ売却しようか考え中です。

そこそこの利回りで回っていてもったいないと言えばもったいないのですが、

そろそろ築30年を超えてしまい、老朽化も考えられます。
(借り主さんが、自主的に直してくれたところも多数)

そして何よりも借り主さんがご高齢なことです。

もし、現在の借り主さんが出て行ってしまった場合、借りてくれる方を探すのにかなり苦労しそうで、売却もちょっと厳しい場所です。

まだ所有して5年経たないのですが、私の買った金額で購入してもらえればよしとしたいと思います。

今年度いっぱいの契約終了時にと言う形での売却をしたいと思います。


ということで、まだ捕らぬ狸のですが、この資金をどこに回そうかを考えています。

やはり、最近気になっている駐車場なんかに手を出してみようかな。。。


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駐車場投資

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ちょっと最近考えているのが、駐車場投資です。


狙うのは、駅前や中心街のボロ家物件。

それも区画整理や再開発が遅れて少し狭めの家が建ち並ぶ地域。

こういう地域で、ほどほどに人が住んでいる場所。

街中の昔の区画だと車を停めるスペースがないか、あっても一台程度という地域があります。

それも車移動が基本の地方都市で。

車が一人一台必須の場所であれば、駐車場需要はあります。

それもできるだけ家の近くに。

近くにマンションなんかあると特にいいですね。


30坪ほどの土地で4~6台くらい停めれて月1台5,000円で月20,000~30,000円ほど。

表面利回りで10%確保するためには、240万円、坪80,000円くらいで確保すればよいと言うことになります。

結構厳しい条件ですが、探してみると意外とあったりします。

今年中に一つくらい試しにやってみようかと思います。

こんなのとか
http://www.athome.co.jp/tochi/6956956792/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sref=list_simple

ちょっとお高いですが、こんなのとか。
http://www.athome.co.jp/tochi/6950540596/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sref=list_simple


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太陽光発電と不動産賃貸

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太陽光発電投資のほうがだんだん片付いてきました。

太陽光の分譲は売っていますが、表面利回りが10%程度と書いてある物ばかりです。

不動産の場合、建物の価値は経年劣化しますが、土地の価値下落はそこまで変化しません。(場所によりますが)

太陽光の場合、FITの買取期間が終わると土地の価値はほぼゼロ、機器もたぶん価値はありません。

不動産と比較して考えてみましょう。

取得価格は、同額で2000万とします。

・僻地にある50kwの太陽光発電所。
  20年間の収益4000万
  修理費、管理修繕費 20年で400万
  20年後価値ゼロ 
  実質利益 収益4000-管理修繕費400万-取得費2000万=1600万
  2000万の投資が20年後に3600万になったことになります。

  私の考える実質利回りは、4%にしかなりません。
  (金融商品なんかの利回りは、この考え方ですよね。)

・地価700万、建物300万の築20年の戸建て2戸
  賃貸それぞれ月6万円、空室率30%
  地価下落は、0として、
  
  賃料年144万×空室率30%=100万×10年=1000万
  10年後に売却地価での販売=700万×2=1400万
 
 10年で2000万が2400万円になったので、4%の利回りです。
  
さーてどっちがいいのでしょうか。

現在収入は、サラリーマン収入の3倍くらいになっています(その半分は、ローン返済に消えますが)

現金がある程度作りやすくなってきましたので、そろそろ不動産も進めて行くことを考えています。

次の群馬前橋の競売広告は、11/25です!


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群馬競売

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群馬の競売が公告中です。

500万円台で結構良さそうな戸建てがいくつかあります。

たとえば、これ。

http://981.jp/ftl/searchRes_detail.action?resId=475082&byWhat=byMunics&areaId=0&prefId=10&pageNo=1&M=102024&resPropTypeId=-1&sort=none&S.spanBid=true&S.specialSale=true&S.rk0=33&S.rk1=77&S.sr0=33&S.sr1=77&S.uyr0=33&S.uyr1=77&S.mo0=33&S.mo1=77&S.pp0=33&S.pp1=77&S.pe=6&S.mf=0&S.rp=0&S.rp=1&S.rp=2&S.rp=3&S.rp=4&S.rp=5&S.rp=6&S.rp=7&S.rp=8&S.rp=9&S.rp=10&S.rp=100&S.bp0=33&S.bp1=77&S.sm0=33&S.sm1=77&S.ag0=33&S.ag1=77&S.bd0=33&S.bd1=77&S.od=33&S.ct=77777&S.cb=77777


高崎市のイオンモールから車で10分圏内のこの戸建て。

残置物もあまりなく、所有者との連絡も取れそうな感じですね。

7万円の家賃を頂けるとして、10年満室で840万円。
6万円の家賃で720万円。

路線価が30000円くらいが53坪地価が500万くらいのようです。

私が入札するなら701万円くらいです。

もう少し高値がつくかもしれません。

市場相場的には、1500万周辺とかでしょうか。

私は、明け渡しがされなかった時の執行費用のことなど考えるとこのくらいです。

競売ですので、それなりのリスクもありますから、利回りは10%以上でないと心配です。

物件のストリートビュー
https://www.google.co.jp/maps/@36.3818867,139.0059038,3a,75y,218.43h,92.16t/data=!3m6!1e1!3m4!1sVZvDj68TI9ArsCBicWDOcA!2e0!7i13312!8i6656!6m1!1e1

個人の住宅としての需要であれば、1000万くらいまでアリかも知れないです。


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不労所得 ビジネスモデル

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不労副業収入は、既にサラリーマン給与の倍ほどにはなっています。
(投資金額返済を引いて)

とは言っても、設立した法人に入るお金ですので私の所得ではありませんが。

3年前には、給与収入がすべてで会社を辞めたら、即他の仕事を見つけないと生きていけない状況で、ちょっと綱渡り的な気がしていました(会社の中の立場も悪かったですし。)

今は、クビになっても即自社の社員になれば、収入を得られます。

家族を養うくらいの収入です。

その安心感は、かなりのものです。
(不安材料は、銀行が資金引き上げしないかということがありますが。)

ここで立ち止まることなく、何をすれば稼げるかを考えています。

自分自身は、これ以上大きなリスクを犯すことなく小遣い範囲での不動産投資などを考えていますが、

いい形を作れれば、友人たちも救うことができると思い、ほんとに身近な友人とアイディアを持ちよって検討しています。

そんなのむりだろーとか、もう時代遅れとかいろんな案がでますが、

まず、ムリではなくどうすれば成立させられるか、利益を出せるかを考えます。

不労所得に限らずです。
(私自身は、現職場を離れたらもう勤めには出ないつもりですが。)

特に最近話題によく上るのは、ニッチなビジネスです。

裾野が広いビジネスは、大手がすぐ参入してきますので、個人規模で対応出来るもの。

ただ、個人規模ですと自分の労働力がとても重要になってきてしまうのですが、自分はなるべく働かなくて済むように考えてます。

しかし、先人達はよく考えたものです。

コインランドリー、自販機、お茶機、コイン洗車と。。。

いずれも人を使わないものですが、

人を使い、自分は働かないのもある意味不労所得なのではないでしょうか。

ビジネスに資本を提供し、働いてもらい利益の配分を受ける。

そんな不労所得を導き出したいと考えています。



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